OBTINEREA CERTIFICATULUI DE URBANISM, AVIZELOR SI AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE

Obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor


Tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati)

Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.

Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.

Studiul de fezabilitate

Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.

Documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism


CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate.

Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie.

Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.

Certificatul contine referinte despre:

• regimul de inaltime a constructiei

• pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)

• cota de inaltime la cornisa;

• valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit)

• valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.

CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.
Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din Primarie

Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei

Autorizatia de constructie a casei se obtine in baza Legii 50/1991 - Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.

Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea lucrarilor

Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:

• CertificatuI de Urbanism;

• schita de amplasament a terenului la scara 1:500;

• schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;

• schita de amplasament cu pozitia casei pe teren

• cerere

CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):

• Oficiul de cadastru - Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (dc este in zona agricola)

• exploatare retele de apa, canal - Compania Nationala Apele Romane

• exploatare retele electrice - Electrica

• exploatare retele de gaze naturale - Distrigaz

• salubritate;

• retele telefonice - Romtelecom

• aparararea impotriva incendiilor - Pompieri

• apararea civila - Apararea Locala Antiaeriana

• sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica -SANEPID

• Admininistatia drumurilor si podurilor

• Politia - dc terenul se afla intr-o zona speciala

• Autoritatea romana de aviatie - dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport

• MApN, SRI - dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar

• Ministerul culturii si cultelor - dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic

• protectia mediului - Ministerul Apelor si Protectiei Mediului

• etc,

Observatie - avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi:

PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare,

PUZ - Plan de Urbanism Zonal

PUG - Plan de Urbanism General

  Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii

Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie

Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.

Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:

• planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);

• certificatul de urbanism;

• toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;

• acte notariale (la nevoie);

• memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);

• referatele verificatorilor de specialitate;

• referatele expertilor tehnici (la nevoie);

• actele de proprietate asupra terenului

• proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:

• planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);

• planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;

• planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei

• planul de invelitoare

• sectiune caracteristica

• toate fatadele

• scara de redactare pentru toate desenele este 1:10

• cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;

• chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de construire este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.

Taxa de eliberare a autorizatiei de construire reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.

Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale

Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)

• documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).

• Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand•- -edacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc.,-:-fiecare zona, in vederea unei executii corecte.

• Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei :

• Autorizarea organizarii de santier

Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.

Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:

• documentatia constructiei - project;

• planurile de amplasare in zona;

• planul de fundatie pe nivele;

• cerere tip.

Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

• Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)

Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile

Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?

•  Reteaua de apa potabila

• Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .

• Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.

• Reteaua de gaz

 Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati –ansamblul reiser - contor de gaz la limita de proprietate sau chiar pe peretele casei, pentru a fi accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.

 De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint, chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.

• Reteua de canalizare

 Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.

 Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.

 Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.

• Reteaua de energie electrica

 Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).

 Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!

 Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea" drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz.

Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare
  Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie" totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.
  Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:

• utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt disponibile;

• personalul este ocupat cu alta lucrare.
  Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:

• lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;

• proiectul de executie bransament (in functie de zona);

• taxa de proiectare;

• taxa de aprobare;

• taxa de autorizatie de constructie pe retea;

• costul bransamentului (in functie de zona).
  Firma autorizata in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.

ANTECONTRACTE DE VANZARE CUMPARARE, IPOTECAREA SI EXECUTAREA IMOBILELOR IPOTECATE IN FAVOAREA BANCILOR

  In contextul in care un cumparator (promitent cumparator) incheie un antecontract de vanzare cumparare el poate stabili de comun acord cu promitentul vanzator conditiile vanzarii! Conform codului civil contractul are putere de lege intre partile contractante si aceste parti decid ele insele continutul contractului.


  Problema este daca promitentul vanzator va fi de acord cu inserarea acelei clauze(care este perfect legala) stiut fiind ca majoritatea dezvoltatorilor imobiliari apeleaza la credite bancare cu ipoteca pe teren pentru finalizarea proiectului.In plus , chiar daca s-ar semna o astfel de clauza in antecontract , asta nu-l va impiedica pe proprietarul terenului sa-l ipotecheze la banca . Si s-ar ajunge in caz de insolventa a lui la un eventual proces in urma caruia promitentul cumparator tot nu-si va putea recupera avansul platit!

  Solutia cea mai eleganta si inteligenta este semnarea antecontractului cu clauza ca se noteaza in cartea funciara a terenuluiacel antecontract. In acest fel antecontractul va fi opozabil tertilor(inclusiv bancii in favoarea careia eventual s-ar constitui ulterior o ipoteca de catre promitentul vanzator)
  In cazul in care debitorul intra in insolventa prioritate au ipotecile in ordinea rangului (in ordinea in care au fost notate in cartea funciara).Deci creditoriii care au ipoteca de rangul I vor fi primii care se vor indestula si asa mai departe in ordinea inscrierii in cartea funciara! Tocmai de aceea este ideala clauza cu notarea antecontractului in cartea funciara a terenului pe care se va dezvolta proiectul in care isi achizitioneaza o locuinta promitentul cumparator!
  Exista 2 posibilitati de recuperare a avansului platit in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului:
a—act notarial aditional la antecontract si restituirea avansului cu eventuale penalitati stabilite de comun acord ( deci prin intelegerea partilor)
b—actiune in instanta pentru nerespectarea clauzelor contractuale si pentru recuperarea avansului cu daune interese(acea clauza des uzitata ca se restituie dublul avansului in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului).

  Instantele in Romania recunosc si dau sentinte in sensul restituirii dublului avansului dar nu mai mult de atata.Deci clauze contractuale ca se restituie de 5,10 sau 100 de ori avansul dat oricum nu vor fi aprobate de catre instanta de judecata!
  Procedura de vanzare a unei locuinte ipotecate dureaza in medie intre doua si trei luni de la momentul in care restantierii nu mai pot plati ratele. Prevederile din contract devin executorii in momentul in care debitorul nu reuseste sa plateasca trei rate consecutive din imprumut, fapt care indreptateste banca sa demareze urmarirea silita a garantiei.
   In cadrul acestei proceduri, banca incearca sa valorifice garantia (imobilul) la un pret cat mai apropiat de valoarea comerciala si cat mai indestulator pentru ea.
  Executorul bancar adreseaza debitorului o somatie de plata, cu termen minim de 5 zile, pentru onorarea obligatiei. Executorul poate, la liberul sau arbitru sa acorde si un termen de gratie.
  In caz ca debitorul nu da curs somatiei in tremenul prevazut, executorul lanseaza anuntul public de licitatie sau invita eventuali adjudecatari ai garantiei la negociere directa (metoda foarte putin uzitata), informand in prealabil ceilalti creditori ai debitorului, daca are la cunostinta de existenta acestora.
  Participantii la licitatie depun suma aferenta garantiei participarii la licitatie(de obicei 10% din pretul de pornire al licitatiei), dupa care are loc licitatia in sine. Se adjudeca la cel mai bun pret, insa nu sub un anumit nivel stabilit de catre organizatorul licitatiei - in general, acest minim este reprezentat de creanta totala garantata.
  In urma adjudecarii, adjudecatarul are la dispozitie un termen de 5 zile pentru depunerea sumei reprezentand pretul stabilit, in caz contrar efectuandu-se o noua licitatie.
  Creditorii (daca sunt mai multi) se indestuleaza in ordinea rangului de preferinta stabilita de efectuarea publicitatii garantiilor, restul de pret (daca mai ramane) revenind proprietarului garantiei executate.

{În fapt există trei ipostaze în care se poate afla clientul, după cum ne explică reprezentanţii unei bănci de top din România.

„Dacă suma obţinută prin vânzarea garanţiei (apartamentul, casa sau terenul ) în cadrul procedurii de executare silită este mai mare decât creanţa băncii pentru care aceasta a demarat acţiunea de executare (adică suma neplătită din credit ), diferenţa rămasă se va distribui de către executorul judecătoresc/bancar către ceilalţi creditori înscrişi în procedură sau către debitor (omul care n-a plătit – n.red.) prin consemnarea acestei sume la dispoziţia acestuia“, spun specialiştii bancari. Aceasta este situaţia fericită, când preţul de vânzare al garanţiei este mai mare decât suma datorată şi clientul primeşte înapoi diferenţa. Acest caz este însă mai greu de întâlnit, în condiţiile în care preţurile practicate pe piaţa imobiliară scad de la o zi la alta.

A doua situaţie, cea nefericită: „Dacă suma obţinută este mai mică decât creanţa băncii, suma rezultată se va distribui către creditorul deţinător de ipotecă/gaj cu reţinerea prioritară a cheltuielilor de executare silită. În această situaţie, vom avea un creditor garantat, dar care nu este îndestulat 100%. Acesta are dreptul de a continua procedurile de executare silită ca şi creditor negarantat putând să urmărească orice bun aflat în patrimoniul debitorului. În această situaţie, evident că debitorul nu va mai primi nici o sumă din vânzarea bunului adus în garanţie atât timp cât creanţa nu este stinsă (datoria nu este plătită ).Cu atât mai mult, acesta va fi urmărit în continuare pentru diferenţă“. Cu alte cuvinte, preţul de vânzare este mai mic decât garanţia valorificată, adică preţul luat pe casă, iar banca trebuie să-şi recupereze diferenţa. O va face prin executarea altor bunuri ale datornicului şi, atenţie, nu prin perceperea unei sume de bani acestuia. Chiar dacă rău-platnicul dispune de o sumă suficientă pentru a acoperi diferenţa dintre creanţă şi preţul de vânzare, banca va trece la executarea altor bunuri ale debitorului conform procedurii. În cazul în care datornicul nu are ce să i se execute ca să se acopere diferenţa, banca îl lasă în pace şi este obligată să-şi asume pierderea.

Mai există o situaţie, când imobilul adus în garanţie şi supus vânzării silite este adjudecat direct de către bancă, în contul creanţei pentru motivul că există riscul ca regulile licitaţiei publice să fie folosite de către participanţi în scopul adjudecării sub preţul de pornire. Aceasta este o situaţie mai rar întâlnită când banca în sine cumpără proprietatea scoasă la vânzare. Creanţa pentru care banca declanşează executarea silită este compusă din principal neachitat (suma împrumutată), dobânda aferentă creditului neachitat calculată până la data declanşării procedurii de executare şi penalităţi de întârziere conform clauzelor contractului de credit, calculate după data scadenţei pentru sumele neachitate.}



Av., Ec., Mediator si Expert evaluator ANEVAR
MIHAI GRIGORE

LEGEA 10/2001 SI PROBLEMELE CONEXE

Foarte multe revendicari imobiliare facute in baza acestei legi isi gasesc obstescul sfarsit in arhivele diferitor institutii publice si asta nu numai datorita neglijentei sau lipsei de interes a functionarilor angajati ai acelor institutii si insarcinati cu rezolvarea acestor dosare , dar si datorita faptului ca foarte multi dintre cei care au facut aceste revendicari nu au stiut si nu stiu ce presupune un dosar de revendicare si cum trebuie completat in vederea obtinerii proprietatii respective in natura sau obtinerii de despagubiri prin echivalent !
In acest sens am deschis acest blog pentru a putea comunica cu dumneavoastra , cei care doriti sa va solutionati problemele si sa va recuperati proprietatile detinute de parintii , bunicii, strabunicii sau alte rude ale dvs!
Succesul oricarei revendicari imobiliare depinde de mai multi factori , iar primii dintre acesti factori sunt seriozitatea si perseverenta!Seriozitate in punerea la dispozitia autoritatilor a tuturor documentelor necesare si perseverenta in urmarirea scopului revendicarii , si anume obtinerea imobilului sau a despagubirilor pentru acel imobil.Dar multi dintre cei care au astfel de dosare de revendicare nu stiu cum sa isi pregateasca dosarele , ce documente trebuie sa contina un astfel de dosar si cum trebuie sa isi completeze dosarul cu documente care sunt obligatorii si care trebuie efectuate de experti tehnici judiciari(expertize tehnice de specialitate pentru identificarea imobilului respectiv).
Pentru aceasta trebuie sa apelati la un expert in domeniu si de aceea ma aflu aici!
Va doresc succes!

Av.Ec.Mediator. Expert evaluator ANEVAR
Mihai GRIGORE