In contextul in care un cumparator (promitent cumparator) incheie un antecontract de vanzare cumparare el poate stabili de comun acord cu promitentul vanzator conditiile vanzarii! Conform codului civil contractul are putere de lege intre partile contractante si aceste parti decid ele insele continutul contractului.
Problema este daca promitentul vanzator va fi de acord cu inserarea acelei clauze(care este perfect legala) stiut fiind ca majoritatea dezvoltatorilor imobiliari apeleaza la credite bancare cu ipoteca pe teren pentru finalizarea proiectului.In plus , chiar daca s-ar semna o astfel de clauza in antecontract , asta nu-l va impiedica pe proprietarul terenului sa-l ipotecheze la banca . Si s-ar ajunge in caz de insolventa a lui la un eventual proces in urma caruia promitentul cumparator tot nu-si va putea recupera avansul platit!
Solutia cea mai eleganta si inteligenta este semnarea antecontractului cu clauza ca se noteaza in cartea funciara a terenuluiacel antecontract. In acest fel antecontractul va fi opozabil tertilor(inclusiv bancii in favoarea careia eventual s-ar constitui ulterior o ipoteca de catre promitentul vanzator)
In cazul in care debitorul intra in insolventa prioritate au ipotecile in ordinea rangului (in ordinea in care au fost notate in cartea funciara).Deci creditoriii care au ipoteca de rangul I vor fi primii care se vor indestula si asa mai departe in ordinea inscrierii in cartea funciara! Tocmai de aceea este ideala clauza cu notarea antecontractului in cartea funciara a terenului pe care se va dezvolta proiectul in care isi achizitioneaza o locuinta promitentul cumparator!
Exista 2 posibilitati de recuperare a avansului platit in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului:
a—act notarial aditional la antecontract si restituirea avansului cu eventuale penalitati stabilite de comun acord ( deci prin intelegerea partilor)
b—actiune in instanta pentru nerespectarea clauzelor contractuale si pentru recuperarea avansului cu daune interese(acea clauza des uzitata ca se restituie dublul avansului in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului).
Instantele in Romania recunosc si dau sentinte in sensul restituirii dublului avansului dar nu mai mult de atata.Deci clauze contractuale ca se restituie de 5,10 sau 100 de ori avansul dat oricum nu vor fi aprobate de catre instanta de judecata!
Procedura de vanzare a unei locuinte ipotecate dureaza in medie intre doua si trei luni de la momentul in care restantierii nu mai pot plati ratele. Prevederile din contract devin executorii in momentul in care debitorul nu reuseste sa plateasca trei rate consecutive din imprumut, fapt care indreptateste banca sa demareze urmarirea silita a garantiei.
In cadrul acestei proceduri, banca incearca sa valorifice garantia (imobilul) la un pret cat mai apropiat de valoarea comerciala si cat mai indestulator pentru ea.
Executorul bancar adreseaza debitorului o somatie de plata, cu termen minim de 5 zile, pentru onorarea obligatiei. Executorul poate, la liberul sau arbitru sa acorde si un termen de gratie.
In caz ca debitorul nu da curs somatiei in tremenul prevazut, executorul lanseaza anuntul public de licitatie sau invita eventuali adjudecatari ai garantiei la negociere directa (metoda foarte putin uzitata), informand in prealabil ceilalti creditori ai debitorului, daca are la cunostinta de existenta acestora.
Participantii la licitatie depun suma aferenta garantiei participarii la licitatie(de obicei 10% din pretul de pornire al licitatiei), dupa care are loc licitatia in sine. Se adjudeca la cel mai bun pret, insa nu sub un anumit nivel stabilit de catre organizatorul licitatiei - in general, acest minim este reprezentat de creanta totala garantata.
In urma adjudecarii, adjudecatarul are la dispozitie un termen de 5 zile pentru depunerea sumei reprezentand pretul stabilit, in caz contrar efectuandu-se o noua licitatie.
Creditorii (daca sunt mai multi) se indestuleaza in ordinea rangului de preferinta stabilita de efectuarea publicitatii garantiilor, restul de pret (daca mai ramane) revenind proprietarului garantiei executate.
{În fapt există trei ipostaze în care se poate afla clientul, după cum ne explică reprezentanţii unei bănci de top din România.
„Dacă suma obţinută prin vânzarea garanţiei (apartamentul, casa sau terenul ) în cadrul procedurii de executare silită este mai mare decât creanţa băncii pentru care aceasta a demarat acţiunea de executare (adică suma neplătită din credit ), diferenţa rămasă se va distribui de către executorul judecătoresc/bancar către ceilalţi creditori înscrişi în procedură sau către debitor (omul care n-a plătit – n.red.) prin consemnarea acestei sume la dispoziţia acestuia“, spun specialiştii bancari. Aceasta este situaţia fericită, când preţul de vânzare al garanţiei este mai mare decât suma datorată şi clientul primeşte înapoi diferenţa. Acest caz este însă mai greu de întâlnit, în condiţiile în care preţurile practicate pe piaţa imobiliară scad de la o zi la alta.
A doua situaţie, cea nefericită: „Dacă suma obţinută este mai mică decât creanţa băncii, suma rezultată se va distribui către creditorul deţinător de ipotecă/gaj cu reţinerea prioritară a cheltuielilor de executare silită. În această situaţie, vom avea un creditor garantat, dar care nu este îndestulat 100%. Acesta are dreptul de a continua procedurile de executare silită ca şi creditor negarantat putând să urmărească orice bun aflat în patrimoniul debitorului. În această situaţie, evident că debitorul nu va mai primi nici o sumă din vânzarea bunului adus în garanţie atât timp cât creanţa nu este stinsă (datoria nu este plătită ).Cu atât mai mult, acesta va fi urmărit în continuare pentru diferenţă“. Cu alte cuvinte, preţul de vânzare este mai mic decât garanţia valorificată, adică preţul luat pe casă, iar banca trebuie să-şi recupereze diferenţa. O va face prin executarea altor bunuri ale datornicului şi, atenţie, nu prin perceperea unei sume de bani acestuia. Chiar dacă rău-platnicul dispune de o sumă suficientă pentru a acoperi diferenţa dintre creanţă şi preţul de vânzare, banca va trece la executarea altor bunuri ale debitorului conform procedurii. În cazul în care datornicul nu are ce să i se execute ca să se acopere diferenţa, banca îl lasă în pace şi este obligată să-şi asume pierderea.
Mai există o situaţie, când imobilul adus în garanţie şi supus vânzării silite este adjudecat direct de către bancă, în contul creanţei pentru motivul că există riscul ca regulile licitaţiei publice să fie folosite de către participanţi în scopul adjudecării sub preţul de pornire. Aceasta este o situaţie mai rar întâlnită când banca în sine cumpără proprietatea scoasă la vânzare. Creanţa pentru care banca declanşează executarea silită este compusă din principal neachitat (suma împrumutată), dobânda aferentă creditului neachitat calculată până la data declanşării procedurii de executare şi penalităţi de întârziere conform clauzelor contractului de credit, calculate după data scadenţei pentru sumele neachitate.}
Av., Ec., Mediator si Expert evaluator ANEVAR
MIHAI GRIGORE
Abonați-vă la:
Postare comentarii (Atom)
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu