Intrucat sunt un mare cititor de carti vechi , dar nu numai , zilele trecute mi-a cazut in mana o carte intitulata ""Averile bisericesti din Bucovina"" , tiparita in 1939 de catre Mitropolia Bucovinei - Administratia Fondului Bisericesc. Am inceput sa o citesc intai cu curiozitate , apoi cu nesat , finalmente ridicandu-mi o serie de intrebari pe care nu pot sa nu mi le pun si sa vi le expun in randurile de mai jos.
In primul rand , stiati ca averea principala a Fondului bisericesc o constituiau PADURILE? Ei bine , da ! Padurile situate in Sud-Vestul si Nord-Estul Bucovinei , in suprafata totala de 231.648,2 hectare! Ei bine da....asta m-a uimit ...o suprafata imensa impadurita si nu oricum...ci astfel:
- clasa I 1-20 ani.....27,46%
- clasa a II a - 21-30 ani.....21,61%
- clasa a IIIa - 41-60 ani....11,62%
..........................................
- clasa a VIa - peste 100 ani....28,09%
Si , in capul meu , am facut un elementar calcul matematic foarte simplu ...dar efectiv foarte simplu: 231.648 hectare inmultit cu 2000 euro la hectar (cel mai ieftin hectar de padure) inseamna cat? Cat??????? Mda....ati calculat foarte bine...inseamna aproape jumatate de miliard de euro! Si asta reprezentand un calcul superficial si fara relevanta decat pur matematica....fiindca in aceeasi carte am descoperit multe alte proprietati despre care am de gand sa va vorbesc....
Ei bine , aceste paduri erau dar sunt si astazi alcatuite din 3 mari categorii de arbori: fag , carpen si stejar (intre 186m si 500 m altitudine) , fag, carpen si molid(intre 500m si 1000m altitudine), precum si molid , brad si fag (peste 1000m altitudine). Dar suficient deocamdata despre padurile Bisericii Ortodoxe Romane - Mitropolia Bucovinei.
Sa vorbim un pic si despre terenurile agricole...ce suprafata? Nu mult in comparatie cu padurile....doar 5899,38 hectare! O nimica toata .....sa adaugam si niste terenuri neproductive in suprafata de 2138,11 hectare si ""ceva"" cladiri....nu foarte multe ...doar 453 cladiri pentru trebuintele de serviciu si exploatare , 95 cladiri producatoare de venit , 12 instalatii industriale...cate in total? Doar 560 de cladiri in total....Ce sa mai...o nimica toata!
Nu vreau sa uit nici de carierele de var si piatra in suprafata de 47,75 hectare....
Dupa cum nu vreau sa uit nici de stabilimentele balneare...am zis oare bine? Stabilimente?! Unde oare? Pai sa zicem asa:
-- Baile Vatra Dornei - 11 izvoare si 2 sonde la o adancime de 22 metri ....o nimica toata ...un debit de apa minerala de 400.000 litri zilnic!!!
-- Izvorul Poiana Negrii - un debit zilnic de 100.000 litri de apa minerala
-- Baile Iacobeni - un debit de apa minerala de ""doar"" 70.000 litri pe zi.....
Sanatate curata! Mens sana in corpore sano! Oare in mainile cui se afla bogatiile Bisericii Ortodoxe Romane? Cine a vegheat pentru restituirea acestor bunuri nationalizate abuziv? Cine a supravegheat revendicarile imobiliare pe legea 18/1991 , pe legea 10/2001 , pe legea 290/2003 , pe legea 247/2005 sau pe alte si alte legi? Cineva? Hmmm....o intrebare retorica fiindca ceea ce aud este ecoul vocii mele in timp ce beau linistit un pahar de apa minerala...culmea..Poiana Negri...sa vezi ciudatenie! O face biserica apa minerala?! Nu am auzit de asa ceva....s-ar face mare vanzare printre credinciosi...dar nici vorba ...e un SA privat!
Unde ramasesem? Aha....mda....mi-am adus aminte....ramasesem la proprietatile la nivelul anului 1939 ale Mitropoliei Bucovinei....deci ale Bisericii Ortodoxe Romane....cand ziceam ca le-am epuizat , nici vorba! Am dat peste ceva foarte interesant...as....de unde! Niste mine ratacite! Unde? In ROMANIA! Intinderea totala a concesiunii doar 5001,51 hectare....minereuri de mangan si fier , pirita si calcopirita , galenita si blenda de zinc argintifera ....cat mangan ? nu mult....la nivelul extractiei din 1939 , doar 100.000 tone minereu de mangan! Va spun eu , in prezent cea mai mare exploatare de mangan din Romania....ce a primit biserica pentru aceasta exploatare nationalizata? Nu stiu.....or fi primit ceva? Cred ca o medalie de tinichea,,,,,se merita?
Am uitat ceva ? daaaa....sigur...am uitat sas va spun ca biserica avea si niste iazuri...cate? Nu multe .....in Cozmeni , Cernauti , doar 38 de elestee artificiale cu o suprafata totala de 140.37 hectare. Ati auzit bineinteles de pastravarii ....unde? Pai , la Argel , Marginea, Putna , Valea Putnei , Vatra Dornei si Brodina...
Sa va spun un pic si despre instalatiile de transport si alte asemenea chestiuni....de altfel foarte interesante pentru evolutia si gradul de dezvoltare din acele timpuri...Drumuri forestiere? Nu multe....785.695 km drumuri de vara soseluite si 845.870 km drumuri de iarna nesoseluite...Poteci? Si din acestea....doar 3144 km poteci de paza de picior si pentru cai. Cai ferate forestiere? La fix...Fondul bisericesc avea la acea data nu mai putin de 4 instalatii de cai ferate forestiere cu o lungime totala de 194.344 km. Poduri? 179 poduri cu o lungime de peste 10 metri. Opusturi si stavilare? Taman 15! Funiculare? Numai unul! Instalatii telefonice ? Da ..ati auzit bine...248 km lungime...Instalatii electrice ...da...desigur ...16 km!
O sa ma intrebati...bine , bine...dar ce facea biserica cu toate aceste proprietati? Ei bine , dragii mei , biserica le exploata! Dar cum?! Foarte elegant....dispunea de urmatoarele instalatii tehnice , daca imi este permis sa le spun asa....7 fabrici de cherestea ( Brodina , Frasin , Gura Humorului , Moldovita , Putna , Straja , Voevodeasa ) , 1 moara fierastrau de apa in Capul Codrului , 4 mori taranesti de macinat porumb , 1 fabrica de bere in Solca cu o productie anuala de 4000 hectolitri , 7 uscatorii de seminte pentru regenerarea padurilor (taiau copaci dar plantau altii in loc....gandire cu capul , nu cu picioarele)....
In fine...nu vreau sa va mai obosesc cu aceste povesti extraordinare....mai ca mi-au creat imaginea din amintirile lui Ion Creanga , cand copiii se duceau la furat de cirese si oamenii munceau campul cu drag....
Despre ce discutam in aceste fraze? Nici mai mult , nici mai putin decat despre un capital social in valoare de 2.010.572.955 lei , valoare la care se ridica intreaga avere patrimoniala a Fondului bisericesc in anul 1939.
Bine , bine...o sa ma intrebati ce s-a intamplat cu toata aceasta avere si in mainile cui se afla acum....o sa va raspund simplu:
DUMNEZEU stie!
PS >Dar mai stim si noi , fiindca , din cauza lipsei de specialisti in revendicari imobiliare , si in prezent fundatia ""Fondul Bisericesc Ortodox Roman din Bucovina"" se lupta prin instante pentru a fi recunoscut ca atare. Cam greu , si spun asta deoarece nu au respectat unele prevederi legale ....deci , revenim la specialisti....daca nu iti alegi consilierul potrivit atunci finalul nu poate fi decat trist!
http://www.bucovina-forestiera.ro/1993/ciobanu.pdf
http://www.monitorulsv.ro/Local/2009-02-04/Avocat-Radu-Ursu-Sunt-trecut-pe-toaca-si-dat-in-consemn-la-preoti
http://www.scj.ro/listasedinte.asp?date=25/3/2010&day=25&month=3&year=2010
http://www.monitorulsv.ro/Local/2009-02-03/Fondul-Bisericesc-Ortodox-Roman-al-Bucovinei-constituit-legal
Solus DEUS me iudicare potest!
marți, 9 martie 2010
vineri, 5 martie 2010
BISERICA ORTODOXA ROMANA - intre revendicari si retrocedari imobiliare
De-a lungul istoriei , biserica ortodoxa romana a fost asuprita , culmea , in timp ce in alte tari bisericile asupreau!(vezi biserici care ""converteau"" prin foc si sabie pe toti ""paganii""!). Dar nu acesta este scopul prelegerii mele, ci unul clar , pragmatic, si anume: de-a lungul perioadei comuniste , incepand cu martie 1945 si pana in decembrie 1989 , biserica ortodoxa romana a fost constant si permanent asuprita ( nu are rost sa mentionez demolarile de biserici, presiunile extraordinare la care erau supusi preotii , conditiile in care se ajunsese - oamenilor le era frica sa se inchine sau sa isi exprime deschis credinta in DUMNEZEU etc). Si , in plus , o mare parte sau o parte importanta din bunurile de valoare ale bisericii ortodoxe (terenuri si cladiri) au fost acaparate de catre regimul totalitar . Dupa revolutie , cand s-a creat cadrul legislativ propice retrocedarilor imobiliare (legea 18/1991 rep, legea 10/2001 rep., legea 247/2005) biserica ortodoxa romana , prin reprezentantii sai , a depus notificarile pentru revendicarea proprietatilor confiscate si a terenurilor expropriate in perioada comunista. In ciuda acestui fapt , datorita lipsei de experienta si , mai ales , datorita lipsei unor consilieri si experti in domeniul imobiliar si al revendicarilor , dosarele de retrocedare ale bisericii fie au stagnat , zacand in mormane de praf prin arhivele diferitelor primarii din toata tara , fie au fost respinse datorita dezinteresului manifestat de catre reprezentantii locali ai bisericii in completarea dosarelor sau datorita nepriceperii in ""treburile juridice"". Treburile au mers incet spre foarte incet , ajungand in final sa ""scartaie""... Nu acuz pe nimeni , nu acesta este rostul rationamentului meu.Dupa zbateri indelungi , dupa plimbari repetate cu documentele in mana , o parte din preotii parohi au reusit sa obtina mult ravnitele proprietati. Din pacate , multe din aceste proprietati nu au putut fi retrocedate in natura si, atuncea, au fost acordate ""despagubiri"" prin echivalent , dosarele ajungand mai intai la prefecturi , iar apoi , in urma avizelor de legalitate primite , la Autoritatea Nationala pentru Restituirea Proprietatii, unde ar fi trebuit sa se finalizeze acest proces greoi si indelungat. Spun ar fi trebuit , fiindca aici , reprezentantii bisericii au avut o surprinza nu foarte placuta si in nici un caz nu ii astepta un ""mos Nicolae""! Fiindca mosul care era aici a luat nuiaua si a inceput sa dea in sarmanul copac cu roade pana ce nu a mai ramas decat o uscatura tocmai buna de pus pe foc , cat sa incalzeasca sufletele credinciosilor timp de cateva ierni in sarmanele biserici care unele stau sa cada , iar altele au culori dezolante datorate neingrijirii din cauza lipsei de fonduri....Practic biserica ortodoxa romana a fost jefuita de doua ori: o data de regimul comunist si , a doua oara , prin reducerea la sange a valorii proprietatilor , fiindu-i acordate firimituri din tortul binemeritat! Mesajul meu se vrea un strigat in eter , un semnal de alarma pentru cei care au ochi sa vada si urechi sa auda , pentru cei care au sufletul si inima deschise , pentru a nu se mai repeta aceste situatii , fiindca , slava Domnului, mai sunt multe proprietati pentru care biserica trebuie sa primeasca despagubiri. Dupa cum , sunt si multe proprietati pe care biserica le va pierde in instanta , daca nu va exista ochiul vigilent si mana ferma care sa vegheze asupra revendicarilor diferitor persoane sau entitati , revendicari facute asupra unor proprietati detinute in prezent de biserica ortodoxa romana.
Spun toate acestea din mai multe motive : din credinta in DUMNEZEU , din dorinta de a ajuta oamenii asa cum sunt ei , cu bune si cu rele , si din dorinta de a ajuta aceasta autoritate condusa acum de o persoana care imi pare ca doreste sa schimbe ceva , lucru foarte important fiindca , daca nu exista vointa si dorinta , nu exista nimic!
Nu cred in omul perfect , dar cred in omul perfectibil! Suntem oameni cu totii si suntem supusi greselii! Sunt adeptul iertarii greselilor dar nu al greselilor reiterate! Acesta este si mesajul pe care doresc sa-l transmit: sa nu mai repetam greselile facute in trecut!Este singura cale spre evolutie!
Solus DEUS me iudicare potest!
Spun toate acestea din mai multe motive : din credinta in DUMNEZEU , din dorinta de a ajuta oamenii asa cum sunt ei , cu bune si cu rele , si din dorinta de a ajuta aceasta autoritate condusa acum de o persoana care imi pare ca doreste sa schimbe ceva , lucru foarte important fiindca , daca nu exista vointa si dorinta , nu exista nimic!
Nu cred in omul perfect , dar cred in omul perfectibil! Suntem oameni cu totii si suntem supusi greselii! Sunt adeptul iertarii greselilor dar nu al greselilor reiterate! Acesta este si mesajul pe care doresc sa-l transmit: sa nu mai repetam greselile facute in trecut!Este singura cale spre evolutie!
Solus DEUS me iudicare potest!
sâmbătă, 27 februarie 2010
DESPAGUBIRI -- REVENDICARI -- RETROCEDARI IMOBILIARE
Pentru a urmari in reluare emisiunile ""Minunile justitiei"" puteti accesa youtube!!! 24 de ore din 24
http://www.youtube.com/watch?v=wrA91WZhRc8
Numai pe http://www.youtube.com/ cautati ""Minunile justitiei"" si va veti edifica cu privire la dosarele de despagubire si revendicarile imobiliare!
http://www.evaluarianevar.ro/
http://www.mihaigrigore.avocatnet.ro/
http://www.youtube.com/watch?v=wrA91WZhRc8
Numai pe http://www.youtube.com/ cautati ""Minunile justitiei"" si va veti edifica cu privire la dosarele de despagubire si revendicarile imobiliare!
http://www.evaluarianevar.ro/
http://www.mihaigrigore.avocatnet.ro/
miercuri, 27 ianuarie 2010
NOTARII PUBLICI - INTRE LEGALITATE SI ILEGALITATE
Pentru cine nu stie sau nu si-a dat osteneala sa-si arunce privirea pe legea de organizare si functionare a distinsilor notari publici , legea nr.36/1995 republicata , le comunic eu faptul ca , actele semnate si parafate de catre un notar public nu le confera nici un fel de protectie cetatenilor acestei tari !
Si am sa si argumentez de ce spun acest lucru! In fapt , pentru a putea fi exclus din profesie , notarul trebuie sa fie condamnat definitiv si irevocabil pentru savarsirea uneia dintre infractiunile prevazute la art.27 lit.f din legea 36/1995. Excluderea din profesie o face ministrul justitiei , dupa ce , in prealabil , constata ca sunt indeplinite conditiile cerute prin lege. Insa , atunci cand isi arunca ochii pe art,27 lit.f din legea notarilor publici constata , cu stupoare , ca nu poate sa il excluda din profesie pe acel notar condamnat decat daca infractiunea pentru care a fost condamnat a fost savarsita , atentie , cu intentie!!!!!!!!!
Ce inseamna acest lucru? Inseamna ca , notarii publici , fiind oameni foarte instruiti si inteligenti , au realizat pericolul de a putea fi condamnati pentru savarsirea infractiunii de neglijenta in serviciu , fapta cel mai probabil de a fi savarsita de notari tocmai datorita volumului relativ mare de acte pe care le fac si datorita lipsei de verificari si neatentiei lor in autentificarea sau legalizarea acelor inscrisuri. Si atunci , normal , s-au gandit la o smecherie pentru a se proteja ca , indiferent daca sunt condamnati pentru savarsirea infractiunii de neglijenta in serviciu , sa nu poata fi exclusi din profesia , de altminteri foarte banoasa , de notar !
Si atunci , ce credeti ca au facut? Nici mai mult , nici mai putin decat sa schimbe un cuvant ! In loc de savarsirea cu vinovatie a faptei respective , dansii au pus in lege savarsirea cu intentie a faptei respective! Ori , pentru orice absolvent al facultatii de drept care a frecventat cursurile de drept penal si care se respecta , este foarte clar ca vinovatia imbraca 2 aspecte: intentia si culpa. Ori tocmai neglijenta in serviciu este fapta savarsita din culpa si care , chiar daca este savarsita de un notar si este condamnat in mod corect pentru asta , el nu poate fi exclus din bransa notarilor! Jos palaria!
Ori atunci de ce sa ne mai intrebam care este protectia clientilor ? Despre ce discutam?! Care protectie? Zero barat! Multime vida! Ca facem actele la un notar sau ca le face o dactilografa este cam tot acelasi lucru! Protectie zero si posibilitati de tragere la raspundere a notarului limitate , tinzand catre zero!
Sfatul meu este sa verificati de zece ori inainte sa va puneti semnatura pe vreun act fiindca este clar ca notarul nu o va face fiind dezinteresat prin lege! caci asta este: legea ii dezintereseaza automat! Ia sa fi fost scris in lege : cu vinovatie in loc de cu intentie! Sunt sigur ca notarul ar fi fost ca un medic chirurg care dezinfecteaza sala de operatie si creeaza un mediu steril! Asa ar trebui sa fie tranzactiile notariale si nu un total dezinteres fata de agoniseala de-o viata a omului de rand! Caci unii muncesc o viata ca sa isi permita achizitionarea unei locuinte !
Dragii mei , daca nu cascati ochii veti casca buzunarul!
Mult noroc!
Si am sa si argumentez de ce spun acest lucru! In fapt , pentru a putea fi exclus din profesie , notarul trebuie sa fie condamnat definitiv si irevocabil pentru savarsirea uneia dintre infractiunile prevazute la art.27 lit.f din legea 36/1995. Excluderea din profesie o face ministrul justitiei , dupa ce , in prealabil , constata ca sunt indeplinite conditiile cerute prin lege. Insa , atunci cand isi arunca ochii pe art,27 lit.f din legea notarilor publici constata , cu stupoare , ca nu poate sa il excluda din profesie pe acel notar condamnat decat daca infractiunea pentru care a fost condamnat a fost savarsita , atentie , cu intentie!!!!!!!!!
Ce inseamna acest lucru? Inseamna ca , notarii publici , fiind oameni foarte instruiti si inteligenti , au realizat pericolul de a putea fi condamnati pentru savarsirea infractiunii de neglijenta in serviciu , fapta cel mai probabil de a fi savarsita de notari tocmai datorita volumului relativ mare de acte pe care le fac si datorita lipsei de verificari si neatentiei lor in autentificarea sau legalizarea acelor inscrisuri. Si atunci , normal , s-au gandit la o smecherie pentru a se proteja ca , indiferent daca sunt condamnati pentru savarsirea infractiunii de neglijenta in serviciu , sa nu poata fi exclusi din profesia , de altminteri foarte banoasa , de notar !
Si atunci , ce credeti ca au facut? Nici mai mult , nici mai putin decat sa schimbe un cuvant ! In loc de savarsirea cu vinovatie a faptei respective , dansii au pus in lege savarsirea cu intentie a faptei respective! Ori , pentru orice absolvent al facultatii de drept care a frecventat cursurile de drept penal si care se respecta , este foarte clar ca vinovatia imbraca 2 aspecte: intentia si culpa. Ori tocmai neglijenta in serviciu este fapta savarsita din culpa si care , chiar daca este savarsita de un notar si este condamnat in mod corect pentru asta , el nu poate fi exclus din bransa notarilor! Jos palaria!
Ori atunci de ce sa ne mai intrebam care este protectia clientilor ? Despre ce discutam?! Care protectie? Zero barat! Multime vida! Ca facem actele la un notar sau ca le face o dactilografa este cam tot acelasi lucru! Protectie zero si posibilitati de tragere la raspundere a notarului limitate , tinzand catre zero!
Sfatul meu este sa verificati de zece ori inainte sa va puneti semnatura pe vreun act fiindca este clar ca notarul nu o va face fiind dezinteresat prin lege! caci asta este: legea ii dezintereseaza automat! Ia sa fi fost scris in lege : cu vinovatie in loc de cu intentie! Sunt sigur ca notarul ar fi fost ca un medic chirurg care dezinfecteaza sala de operatie si creeaza un mediu steril! Asa ar trebui sa fie tranzactiile notariale si nu un total dezinteres fata de agoniseala de-o viata a omului de rand! Caci unii muncesc o viata ca sa isi permita achizitionarea unei locuinte !
Dragii mei , daca nu cascati ochii veti casca buzunarul!
Mult noroc!
vineri, 11 decembrie 2009
OBTINEREA CERTIFICATULUI DE URBANISM, AVIZELOR SI AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE
Obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor
Tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati)
Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.
Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.
Studiul de fezabilitate
Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.
Documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism
CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate.
Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie.
Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.
Certificatul contine referinte despre:
• regimul de inaltime a constructiei
• pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)
• cota de inaltime la cornisa;
• valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit)
• valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.
CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.
Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din Primarie
Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei
Autorizatia de constructie a casei se obtine in baza Legii 50/1991 - Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.
Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea lucrarilor
Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:
• CertificatuI de Urbanism;
• schita de amplasament a terenului la scara 1:500;
• schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;
• schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
• cerere
CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):
• Oficiul de cadastru - Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (dc este in zona agricola)
• exploatare retele de apa, canal - Compania Nationala Apele Romane
• exploatare retele electrice - Electrica
• exploatare retele de gaze naturale - Distrigaz
• salubritate;
• retele telefonice - Romtelecom
• aparararea impotriva incendiilor - Pompieri
• apararea civila - Apararea Locala Antiaeriana
• sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica -SANEPID
• Admininistatia drumurilor si podurilor
• Politia - dc terenul se afla intr-o zona speciala
• Autoritatea romana de aviatie - dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport
• MApN, SRI - dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
• Ministerul culturii si cultelor - dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic
• protectia mediului - Ministerul Apelor si Protectiei Mediului
• etc,
Observatie - avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize
In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi:
PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare,
PUZ - Plan de Urbanism Zonal
PUG - Plan de Urbanism General
Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii
Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
• planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
• certificatul de urbanism;
• toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
• acte notariale (la nevoie);
• memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
• referatele verificatorilor de specialitate;
• referatele expertilor tehnici (la nevoie);
• actele de proprietate asupra terenului
• proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:
• planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
• planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
• planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
• planul de invelitoare
• sectiune caracteristica
• toate fatadele
• scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
• cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
• chitanta de achitare a taxei de autorizare.
Autorizatia de construire este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de construire reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale
Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)
• documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).
• Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand•- -edacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc.,-:-fiecare zona, in vederea unei executii corecte.
• Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.
Alte acte necesare referitoare la executia casei :
• Autorizarea organizarii de santier
Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.
Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:
• documentatia constructiei - project;
• planurile de amplasare in zona;
• planul de fundatie pe nivele;
• cerere tip.
Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.
• Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)
Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile
Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.
La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?
• Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .
• Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.
• Reteaua de gaz
Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati –ansamblul reiser - contor de gaz la limita de proprietate sau chiar pe peretele casei, pentru a fi accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.
De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint, chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.
• Reteua de canalizare
Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.
Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.
Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.
• Reteaua de energie electrica
Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!
Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea" drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz.
Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare
Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie" totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.
Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:
• utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt disponibile;
• personalul este ocupat cu alta lucrare.
Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:
• lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;
• proiectul de executie bransament (in functie de zona);
• taxa de proiectare;
• taxa de aprobare;
• taxa de autorizatie de constructie pe retea;
• costul bransamentului (in functie de zona).
Firma autorizata in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.
Tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati)
Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.
Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.
Studiul de fezabilitate
Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.
Documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism
CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate.
Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie.
Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.
Certificatul contine referinte despre:
• regimul de inaltime a constructiei
• pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)
• cota de inaltime la cornisa;
• valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit)
• valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren.
CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.
Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa schitati pe o lista cadastrala amplasamentul viitor al casei si sa o inmanati biroului de Urbanism din Primarie
Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei
Autorizatia de constructie a casei se obtine in baza Legii 50/1991 - Autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile ulterioare, aprobate prin ordinul 1943/2001 al Ministrului Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei.
Aceasta autorizatie ete obligatorie pentru inceperea lucrarilor
Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:
• CertificatuI de Urbanism;
• schita de amplasament a terenului la scara 1:500;
• schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;
• schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
• cerere
CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):
• Oficiul de cadastru - Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (dc este in zona agricola)
• exploatare retele de apa, canal - Compania Nationala Apele Romane
• exploatare retele electrice - Electrica
• exploatare retele de gaze naturale - Distrigaz
• salubritate;
• retele telefonice - Romtelecom
• aparararea impotriva incendiilor - Pompieri
• apararea civila - Apararea Locala Antiaeriana
• sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica -SANEPID
• Admininistatia drumurilor si podurilor
• Politia - dc terenul se afla intr-o zona speciala
• Autoritatea romana de aviatie - dc terenul se afla in proximitatea unui aeroport
• MApN, SRI - dc terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
• Ministerul culturii si cultelor - dc terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic
• protectia mediului - Ministerul Apelor si Protectiei Mediului
• etc,
Observatie - avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize
In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi:
PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare,
PUZ - Plan de Urbanism Zonal
PUG - Plan de Urbanism General
Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii
Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
• planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
• certificatul de urbanism;
• toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
• acte notariale (la nevoie);
• memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
• referatele verificatorilor de specialitate;
• referatele expertilor tehnici (la nevoie);
• actele de proprietate asupra terenului
• proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:
• planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
• planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
• planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
• planul de invelitoare
• sectiune caracteristica
• toate fatadele
• scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
• cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
• chitanta de achitare a taxei de autorizare.
Autorizatia de construire este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de construire reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale
Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)
• documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).
• Planurile pe sectiuni, fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand•- -edacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 etc.,-:-fiecare zona, in vederea unei executii corecte.
• Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.
Alte acte necesare referitoare la executia casei :
• Autorizarea organizarii de santier
Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.
Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:
• documentatia constructiei - project;
• planurile de amplasare in zona;
• planul de fundatie pe nivele;
• cerere tip.
Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.
• Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)
Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate (sunt alese prin licitatie) de regiile/societatile responsabile
Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.
La ce trebuie sa fiti atenti cand vi se prezinta un project de bransare la o retea?
- Reteaua de apa potabila
• Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .
• Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.
• Reteaua de gaz
Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati –ansamblul reiser - contor de gaz la limita de proprietate sau chiar pe peretele casei, pentru a fi accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.
De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint, chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.
• Reteua de canalizare
Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.
Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.
Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.
• Reteaua de energie electrica
Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!
Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea" drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz.
Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare
Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie" totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.
Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:
• utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt disponibile;
• personalul este ocupat cu alta lucrare.
Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:
• lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;
• proiectul de executie bransament (in functie de zona);
• taxa de proiectare;
• taxa de aprobare;
• taxa de autorizatie de constructie pe retea;
• costul bransamentului (in functie de zona).
Firma autorizata in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.
ANTECONTRACTE DE VANZARE CUMPARARE, IPOTECAREA SI EXECUTAREA IMOBILELOR IPOTECATE IN FAVOAREA BANCILOR
In contextul in care un cumparator (promitent cumparator) incheie un antecontract de vanzare cumparare el poate stabili de comun acord cu promitentul vanzator conditiile vanzarii! Conform codului civil contractul are putere de lege intre partile contractante si aceste parti decid ele insele continutul contractului.
Problema este daca promitentul vanzator va fi de acord cu inserarea acelei clauze(care este perfect legala) stiut fiind ca majoritatea dezvoltatorilor imobiliari apeleaza la credite bancare cu ipoteca pe teren pentru finalizarea proiectului.In plus , chiar daca s-ar semna o astfel de clauza in antecontract , asta nu-l va impiedica pe proprietarul terenului sa-l ipotecheze la banca . Si s-ar ajunge in caz de insolventa a lui la un eventual proces in urma caruia promitentul cumparator tot nu-si va putea recupera avansul platit!
Solutia cea mai eleganta si inteligenta este semnarea antecontractului cu clauza ca se noteaza in cartea funciara a terenuluiacel antecontract. In acest fel antecontractul va fi opozabil tertilor(inclusiv bancii in favoarea careia eventual s-ar constitui ulterior o ipoteca de catre promitentul vanzator)
In cazul in care debitorul intra in insolventa prioritate au ipotecile in ordinea rangului (in ordinea in care au fost notate in cartea funciara).Deci creditoriii care au ipoteca de rangul I vor fi primii care se vor indestula si asa mai departe in ordinea inscrierii in cartea funciara! Tocmai de aceea este ideala clauza cu notarea antecontractului in cartea funciara a terenului pe care se va dezvolta proiectul in care isi achizitioneaza o locuinta promitentul cumparator!
Exista 2 posibilitati de recuperare a avansului platit in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului:
a—act notarial aditional la antecontract si restituirea avansului cu eventuale penalitati stabilite de comun acord ( deci prin intelegerea partilor)
b—actiune in instanta pentru nerespectarea clauzelor contractuale si pentru recuperarea avansului cu daune interese(acea clauza des uzitata ca se restituie dublul avansului in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului).
Instantele in Romania recunosc si dau sentinte in sensul restituirii dublului avansului dar nu mai mult de atata.Deci clauze contractuale ca se restituie de 5,10 sau 100 de ori avansul dat oricum nu vor fi aprobate de catre instanta de judecata!
Procedura de vanzare a unei locuinte ipotecate dureaza in medie intre doua si trei luni de la momentul in care restantierii nu mai pot plati ratele. Prevederile din contract devin executorii in momentul in care debitorul nu reuseste sa plateasca trei rate consecutive din imprumut, fapt care indreptateste banca sa demareze urmarirea silita a garantiei.
In cadrul acestei proceduri, banca incearca sa valorifice garantia (imobilul) la un pret cat mai apropiat de valoarea comerciala si cat mai indestulator pentru ea.
Executorul bancar adreseaza debitorului o somatie de plata, cu termen minim de 5 zile, pentru onorarea obligatiei. Executorul poate, la liberul sau arbitru sa acorde si un termen de gratie.
In caz ca debitorul nu da curs somatiei in tremenul prevazut, executorul lanseaza anuntul public de licitatie sau invita eventuali adjudecatari ai garantiei la negociere directa (metoda foarte putin uzitata), informand in prealabil ceilalti creditori ai debitorului, daca are la cunostinta de existenta acestora.
Participantii la licitatie depun suma aferenta garantiei participarii la licitatie(de obicei 10% din pretul de pornire al licitatiei), dupa care are loc licitatia in sine. Se adjudeca la cel mai bun pret, insa nu sub un anumit nivel stabilit de catre organizatorul licitatiei - in general, acest minim este reprezentat de creanta totala garantata.
In urma adjudecarii, adjudecatarul are la dispozitie un termen de 5 zile pentru depunerea sumei reprezentand pretul stabilit, in caz contrar efectuandu-se o noua licitatie.
Creditorii (daca sunt mai multi) se indestuleaza in ordinea rangului de preferinta stabilita de efectuarea publicitatii garantiilor, restul de pret (daca mai ramane) revenind proprietarului garantiei executate.
{În fapt există trei ipostaze în care se poate afla clientul, după cum ne explică reprezentanţii unei bănci de top din România.
„Dacă suma obţinută prin vânzarea garanţiei (apartamentul, casa sau terenul ) în cadrul procedurii de executare silită este mai mare decât creanţa băncii pentru care aceasta a demarat acţiunea de executare (adică suma neplătită din credit ), diferenţa rămasă se va distribui de către executorul judecătoresc/bancar către ceilalţi creditori înscrişi în procedură sau către debitor (omul care n-a plătit – n.red.) prin consemnarea acestei sume la dispoziţia acestuia“, spun specialiştii bancari. Aceasta este situaţia fericită, când preţul de vânzare al garanţiei este mai mare decât suma datorată şi clientul primeşte înapoi diferenţa. Acest caz este însă mai greu de întâlnit, în condiţiile în care preţurile practicate pe piaţa imobiliară scad de la o zi la alta.
A doua situaţie, cea nefericită: „Dacă suma obţinută este mai mică decât creanţa băncii, suma rezultată se va distribui către creditorul deţinător de ipotecă/gaj cu reţinerea prioritară a cheltuielilor de executare silită. În această situaţie, vom avea un creditor garantat, dar care nu este îndestulat 100%. Acesta are dreptul de a continua procedurile de executare silită ca şi creditor negarantat putând să urmărească orice bun aflat în patrimoniul debitorului. În această situaţie, evident că debitorul nu va mai primi nici o sumă din vânzarea bunului adus în garanţie atât timp cât creanţa nu este stinsă (datoria nu este plătită ).Cu atât mai mult, acesta va fi urmărit în continuare pentru diferenţă“. Cu alte cuvinte, preţul de vânzare este mai mic decât garanţia valorificată, adică preţul luat pe casă, iar banca trebuie să-şi recupereze diferenţa. O va face prin executarea altor bunuri ale datornicului şi, atenţie, nu prin perceperea unei sume de bani acestuia. Chiar dacă rău-platnicul dispune de o sumă suficientă pentru a acoperi diferenţa dintre creanţă şi preţul de vânzare, banca va trece la executarea altor bunuri ale debitorului conform procedurii. În cazul în care datornicul nu are ce să i se execute ca să se acopere diferenţa, banca îl lasă în pace şi este obligată să-şi asume pierderea.
Mai există o situaţie, când imobilul adus în garanţie şi supus vânzării silite este adjudecat direct de către bancă, în contul creanţei pentru motivul că există riscul ca regulile licitaţiei publice să fie folosite de către participanţi în scopul adjudecării sub preţul de pornire. Aceasta este o situaţie mai rar întâlnită când banca în sine cumpără proprietatea scoasă la vânzare. Creanţa pentru care banca declanşează executarea silită este compusă din principal neachitat (suma împrumutată), dobânda aferentă creditului neachitat calculată până la data declanşării procedurii de executare şi penalităţi de întârziere conform clauzelor contractului de credit, calculate după data scadenţei pentru sumele neachitate.}
Av., Ec., Mediator si Expert evaluator ANEVAR
MIHAI GRIGORE
Problema este daca promitentul vanzator va fi de acord cu inserarea acelei clauze(care este perfect legala) stiut fiind ca majoritatea dezvoltatorilor imobiliari apeleaza la credite bancare cu ipoteca pe teren pentru finalizarea proiectului.In plus , chiar daca s-ar semna o astfel de clauza in antecontract , asta nu-l va impiedica pe proprietarul terenului sa-l ipotecheze la banca . Si s-ar ajunge in caz de insolventa a lui la un eventual proces in urma caruia promitentul cumparator tot nu-si va putea recupera avansul platit!
Solutia cea mai eleganta si inteligenta este semnarea antecontractului cu clauza ca se noteaza in cartea funciara a terenuluiacel antecontract. In acest fel antecontractul va fi opozabil tertilor(inclusiv bancii in favoarea careia eventual s-ar constitui ulterior o ipoteca de catre promitentul vanzator)
In cazul in care debitorul intra in insolventa prioritate au ipotecile in ordinea rangului (in ordinea in care au fost notate in cartea funciara).Deci creditoriii care au ipoteca de rangul I vor fi primii care se vor indestula si asa mai departe in ordinea inscrierii in cartea funciara! Tocmai de aceea este ideala clauza cu notarea antecontractului in cartea funciara a terenului pe care se va dezvolta proiectul in care isi achizitioneaza o locuinta promitentul cumparator!
Exista 2 posibilitati de recuperare a avansului platit in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului:
a—act notarial aditional la antecontract si restituirea avansului cu eventuale penalitati stabilite de comun acord ( deci prin intelegerea partilor)
b—actiune in instanta pentru nerespectarea clauzelor contractuale si pentru recuperarea avansului cu daune interese(acea clauza des uzitata ca se restituie dublul avansului in cazul in care nu se respecta termenii antecontractului).
Instantele in Romania recunosc si dau sentinte in sensul restituirii dublului avansului dar nu mai mult de atata.Deci clauze contractuale ca se restituie de 5,10 sau 100 de ori avansul dat oricum nu vor fi aprobate de catre instanta de judecata!
Procedura de vanzare a unei locuinte ipotecate dureaza in medie intre doua si trei luni de la momentul in care restantierii nu mai pot plati ratele. Prevederile din contract devin executorii in momentul in care debitorul nu reuseste sa plateasca trei rate consecutive din imprumut, fapt care indreptateste banca sa demareze urmarirea silita a garantiei.
In cadrul acestei proceduri, banca incearca sa valorifice garantia (imobilul) la un pret cat mai apropiat de valoarea comerciala si cat mai indestulator pentru ea.
Executorul bancar adreseaza debitorului o somatie de plata, cu termen minim de 5 zile, pentru onorarea obligatiei. Executorul poate, la liberul sau arbitru sa acorde si un termen de gratie.
In caz ca debitorul nu da curs somatiei in tremenul prevazut, executorul lanseaza anuntul public de licitatie sau invita eventuali adjudecatari ai garantiei la negociere directa (metoda foarte putin uzitata), informand in prealabil ceilalti creditori ai debitorului, daca are la cunostinta de existenta acestora.
Participantii la licitatie depun suma aferenta garantiei participarii la licitatie(de obicei 10% din pretul de pornire al licitatiei), dupa care are loc licitatia in sine. Se adjudeca la cel mai bun pret, insa nu sub un anumit nivel stabilit de catre organizatorul licitatiei - in general, acest minim este reprezentat de creanta totala garantata.
In urma adjudecarii, adjudecatarul are la dispozitie un termen de 5 zile pentru depunerea sumei reprezentand pretul stabilit, in caz contrar efectuandu-se o noua licitatie.
Creditorii (daca sunt mai multi) se indestuleaza in ordinea rangului de preferinta stabilita de efectuarea publicitatii garantiilor, restul de pret (daca mai ramane) revenind proprietarului garantiei executate.
{În fapt există trei ipostaze în care se poate afla clientul, după cum ne explică reprezentanţii unei bănci de top din România.
„Dacă suma obţinută prin vânzarea garanţiei (apartamentul, casa sau terenul ) în cadrul procedurii de executare silită este mai mare decât creanţa băncii pentru care aceasta a demarat acţiunea de executare (adică suma neplătită din credit ), diferenţa rămasă se va distribui de către executorul judecătoresc/bancar către ceilalţi creditori înscrişi în procedură sau către debitor (omul care n-a plătit – n.red.) prin consemnarea acestei sume la dispoziţia acestuia“, spun specialiştii bancari. Aceasta este situaţia fericită, când preţul de vânzare al garanţiei este mai mare decât suma datorată şi clientul primeşte înapoi diferenţa. Acest caz este însă mai greu de întâlnit, în condiţiile în care preţurile practicate pe piaţa imobiliară scad de la o zi la alta.
A doua situaţie, cea nefericită: „Dacă suma obţinută este mai mică decât creanţa băncii, suma rezultată se va distribui către creditorul deţinător de ipotecă/gaj cu reţinerea prioritară a cheltuielilor de executare silită. În această situaţie, vom avea un creditor garantat, dar care nu este îndestulat 100%. Acesta are dreptul de a continua procedurile de executare silită ca şi creditor negarantat putând să urmărească orice bun aflat în patrimoniul debitorului. În această situaţie, evident că debitorul nu va mai primi nici o sumă din vânzarea bunului adus în garanţie atât timp cât creanţa nu este stinsă (datoria nu este plătită ).Cu atât mai mult, acesta va fi urmărit în continuare pentru diferenţă“. Cu alte cuvinte, preţul de vânzare este mai mic decât garanţia valorificată, adică preţul luat pe casă, iar banca trebuie să-şi recupereze diferenţa. O va face prin executarea altor bunuri ale datornicului şi, atenţie, nu prin perceperea unei sume de bani acestuia. Chiar dacă rău-platnicul dispune de o sumă suficientă pentru a acoperi diferenţa dintre creanţă şi preţul de vânzare, banca va trece la executarea altor bunuri ale debitorului conform procedurii. În cazul în care datornicul nu are ce să i se execute ca să se acopere diferenţa, banca îl lasă în pace şi este obligată să-şi asume pierderea.
Mai există o situaţie, când imobilul adus în garanţie şi supus vânzării silite este adjudecat direct de către bancă, în contul creanţei pentru motivul că există riscul ca regulile licitaţiei publice să fie folosite de către participanţi în scopul adjudecării sub preţul de pornire. Aceasta este o situaţie mai rar întâlnită când banca în sine cumpără proprietatea scoasă la vânzare. Creanţa pentru care banca declanşează executarea silită este compusă din principal neachitat (suma împrumutată), dobânda aferentă creditului neachitat calculată până la data declanşării procedurii de executare şi penalităţi de întârziere conform clauzelor contractului de credit, calculate după data scadenţei pentru sumele neachitate.}
Av., Ec., Mediator si Expert evaluator ANEVAR
MIHAI GRIGORE
joi, 10 decembrie 2009
LEGEA 10/2001 SI PROBLEMELE CONEXE
Foarte multe revendicari imobiliare facute in baza acestei legi isi gasesc obstescul sfarsit in arhivele diferitor institutii publice si asta nu numai datorita neglijentei sau lipsei de interes a functionarilor angajati ai acelor institutii si insarcinati cu rezolvarea acestor dosare , dar si datorita faptului ca foarte multi dintre cei care au facut aceste revendicari nu au stiut si nu stiu ce presupune un dosar de revendicare si cum trebuie completat in vederea obtinerii proprietatii respective in natura sau obtinerii de despagubiri prin echivalent !
In acest sens am deschis acest blog pentru a putea comunica cu dumneavoastra , cei care doriti sa va solutionati problemele si sa va recuperati proprietatile detinute de parintii , bunicii, strabunicii sau alte rude ale dvs!
Succesul oricarei revendicari imobiliare depinde de mai multi factori , iar primii dintre acesti factori sunt seriozitatea si perseverenta!Seriozitate in punerea la dispozitia autoritatilor a tuturor documentelor necesare si perseverenta in urmarirea scopului revendicarii , si anume obtinerea imobilului sau a despagubirilor pentru acel imobil.Dar multi dintre cei care au astfel de dosare de revendicare nu stiu cum sa isi pregateasca dosarele , ce documente trebuie sa contina un astfel de dosar si cum trebuie sa isi completeze dosarul cu documente care sunt obligatorii si care trebuie efectuate de experti tehnici judiciari(expertize tehnice de specialitate pentru identificarea imobilului respectiv).
Pentru aceasta trebuie sa apelati la un expert in domeniu si de aceea ma aflu aici!
Va doresc succes!
Av.Ec.Mediator. Expert evaluator ANEVAR
Mihai GRIGORE
In acest sens am deschis acest blog pentru a putea comunica cu dumneavoastra , cei care doriti sa va solutionati problemele si sa va recuperati proprietatile detinute de parintii , bunicii, strabunicii sau alte rude ale dvs!
Succesul oricarei revendicari imobiliare depinde de mai multi factori , iar primii dintre acesti factori sunt seriozitatea si perseverenta!Seriozitate in punerea la dispozitia autoritatilor a tuturor documentelor necesare si perseverenta in urmarirea scopului revendicarii , si anume obtinerea imobilului sau a despagubirilor pentru acel imobil.Dar multi dintre cei care au astfel de dosare de revendicare nu stiu cum sa isi pregateasca dosarele , ce documente trebuie sa contina un astfel de dosar si cum trebuie sa isi completeze dosarul cu documente care sunt obligatorii si care trebuie efectuate de experti tehnici judiciari(expertize tehnice de specialitate pentru identificarea imobilului respectiv).
Pentru aceasta trebuie sa apelati la un expert in domeniu si de aceea ma aflu aici!
Va doresc succes!
Av.Ec.Mediator. Expert evaluator ANEVAR
Mihai GRIGORE
Abonați-vă la:
Postări (Atom)
